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5 points à vérifier avant de se lancer dans un investissement immobilier à l'étranger

Selon l'étude annuelle de la FNAIM sur les logements européens, Paris est en 2022 la ville la plus chère des capitales européennes, avec un prix moyen de 12 917 € le m². La ville des Lumières se situe loin devant Londres (7 916 € le m²), Oslo (6 833 € le m²), Copenhague (6 708 € le m²), Berlin (6 200 € le m²), Amsterdam (5 686 € le m²), Vienne (5 248 € le m²), Madrid (4 889 € le m²) ou Lisbonne (4 486 € le m²).


Avec un budget de 200 000 euros, on peut s'offrir... une chambre de 15 m² dans la capitale française, contre un studio de 25 m² à Londres, un T2 de 35 m² à Berlin ou de 45 m² à Madrid, ou encore un T3 de 60 m² à Rome ou de 80 m² à Dublin. Un écart de surface qui en laisse plus d'un rêveur.


Au delà des prix élevés, l'autre inconvénient d'un investissement immobilier à Paris est la faiblesse du rendement. Car les loyers n'ont pas suivi la folle envolée des prix des dernières années. En France, Paris est ainsi, avec Lyon, la ville où l'on obtient le plus faible rendement locatif. Selon le baromètre Numbeo, la rentabilité locative atteint 3% à Londres, 3,2% à Berlin, 3,57% à Rome, 4,20% à Madrid, 4,36% à Lisbonne et 5% à Bruxelles.


De nombreux investisseurs français n'hésitent plus et se lancent dans une acquisition d'immobilier locatif hors de nos frontières. Avec plus ou moins de réussite. Car il y a de nombreux points à vérifier afin de s'assurer que votre investissement sera vraiment rentable.



Voici 5 points à vérifier avant de se lancer...


1/ Le pays


Cela peut tomber sous le sens mais il faut bien choisir et connaître le pays dans lequel vous voulez investir . Un pays dont la situation politique et économique est stable est plus qu’à privilégier. Les destinations où l’administration n’est pas aussi présente et souveraine qu’en Europe occidentale peuvent réserver de mauvaises surprises en matière de titre de propriété. Consultez par exemple le classement des pays selon leur Indice de Développement Humain (IDH), établi chaque année par le Programme des Nations Unies pour le Développement (PNUD).


Évitez également les contrées dont les devises fluctuent comme des montagnes russes. La météo, le dynamisme des villes ou encore la qualité des infrastructures sont également à étudier.


2/ Le marché et le bien


Ne soyez pas ébloui par les promesses d’une rentabilité à deux chiffres. Comme en France, la sélection d'un bien de qualité est primordiale. Il est donc fortement recommandé de se rendre sur place pour sélectionner son bien.


Le pays, la ville, le quartier sont-ils attractifs ? Est-ce que vous trouverez facilement un locataire pour votre bien ? Des questions auxquelles il est difficile de répondre sans se rendre sur place, même si on peut effectuer des recherches préliminaires sur internet.


Comme pour n’importe quel placement, privilégiez un marché liquide pour être assuré de pouvoir revendre rapidement à tout moment. Un appartement dans une grande ville, dans un quartier réputé, se revendra beaucoup plus facilement qu'une maison dans un petit village éloigné des agglomérations.




3/ Le cadre réglementaire


Vous ne serez pas sur place et loin d’être au fait des subtilités réglementaires du pays convoité. Soyez bien accompagné par un juriste local surtout si vous ne maîtrisez pas la langue du coin. Vérifiez également s’il y a un cadastre complet et fiable.


En Grèce, ce n’est pas encore le cas, ce qui ouvre la porte à de nombreux litiges.


En Espagne, vous ne pourrez acheter un bien avant d’avoir obtenu votre NIE. (Numéro d’Identification d’Étranger).


Plus loin, en Thaïlande, par exemple, un étranger ne pourra être propriétaire de son bien que s’il investit dans un appartement d'une résidence de type condominium. Pour la maison tout confort, vous allez vous heurter à un mur avec une législation très contraignante.


4/ Le financement


Les banques françaises ne sautent pas au plafond lorsqu’il s’agit d’investissement à l'étranger. Alors pour vous présenter devant votre banquier sans qu’il n’y retrouve rien à redire, assurez-vous d’avoir les garanties nécessaires en France : hypothèque sur un bien, une caution ou le nantissement d’un contrat assurance-vie, par exemple.


Si le financement est local, les contraintes sont nombreuses (taux d’emprunt moins intéressant, apport plus conséquent…)


5/ La fiscalité


Ça y est, vous avez déniché votre bien. Super. Mais être propriétaire implique de mettre la main au portefeuille. Contrairement à la plaquette publicitaire qui vous dit le contraire. Tout d’abord, vous allez vous acquitter de taxes locales. Plus ou moins lourdes en fonction des pays. Aussi, vous devez déclarer les revenus fonciers en cas de mise en location, et la plus-value en cas de vente, même s’ils proviennent de l’étranger.


Pour contourner cette double imposition, renseignez-vous sur une éventuelle convention fiscale entre la France et le pays où se trouve le bien. La France a signé une convention en matière d'impôt sur le revenu avec une centaine de pays. L’impôt acquitté à l’étranger sera déduit de l’impôt français par l'intermédiaire d'un crédit d'impôt.


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