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Nicolas et Marie, l’épargne au fil des âges(CAS PRATIQUE)


Nicolas et Marie viennent de se marier et réfléchissent à acheter leur résidence principale.


Mais est-ce le bon moment et quelles sont les alternatives ?


Afin d'obtenir les bonnes réponses, ils décident donc de prendre rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine pour les accompagner dans la mise en place d'une stratégie adaptée à leur projet.


Épargne de précaution et épargne long terme


Marie, au tempérament plutôt fonceur, veut absolument se lancer dans l’acquisition de leur résidence principale et arrêter de « jeter des loyers par la fenêtre ». Mais Nicolas est plus prudent : acheter leur résidence principale à crédit va les obliger à dégager une capacité mensuelle régulière. Ils n’auront pas la possibilité de stopper leurs versements un mois, pour cause de vacances par exemple… Certes, aujourd’hui, ils peuvent sortir aisément 300 euros par mois, peut être même 500 euros sans se priver, mais qui sait ce que l’avenir leur réserve.


Avant de se lancer, le conseiller en gestion de patrimoine leur propose d’attendre quelques mois, le temps de se construire une épargne de précaution. Il s’agit d’une épargne dans laquelle ils pourront piocher en cas de coup dur. Ils ont aujourd’hui 15 000 euros placés sur le livret A et 5 000 € sur un PEL, mais le conseiller préconise de constituer 30 000 euros, car il sait qu’ils vont devoir débourser au moins 20 000 euros d’apport le jour où ils emprunteront pour acquérir leur résidence principale.


Préconisation #1: clôturer leur PEL et ouvrir sur un contrat d’assurance-vie 100% fonds euros, idéal pour une épargne de précaution car très sûr, liquide, et rentable.




Nicolas et Marie vont donc placer 10000 € sur ce contrat et l’alimenter de 500 € par mois. Au bout d’un an et demi, ils auront accumulé 20000 € sur ce contrat et seront prêt à se lancer dans une acquisition à crédit.


Comme ils craignent de ne pas pouvoir sortir 500 € chaque mois, ils vont jouer la prudence et partir sur un projet à 400 € par mois. Le solde, 100 € par mois donc, sera affectée à de l’épargne de long terme : il s’agit d’une épargne affectée à des projets long terme, sans savoir précisément à quoi elle servira, et qui grossira petit à petit par effet boule de neige. Avec cette épargne placée pour le long terme, ils vont pouvoir prendre un peu plus de risques, ce qui devrait être payant sur le long terme.


Préconisation #2: ouvrir un second contrat d’assurance-vie en profil équilibré (fonds euros, private equity, actions, obligations, fonds immobiliers, matières premières, etc...)


Il s’agit d’une allocation très diversifiée (fonds euros, fonds immobiliers, actions, obligations, private equity) qui sera gérer de manière active par le conseiller en gestion de patrimoine.


En partant sur une hypothèse de rendement annuel de 5%(moyenne des performances annuelles des profils équilibrés), le couple aura accumulé 15 500 € dans 10 ans.




Le choix de la résidence principale


Deux ans plus tard, le couple est donc prêt à se lancer dans l’acquisition de leur résidence principale. Un rêve qu’a Marie depuis longtemps. Un rêve transmis par ses parents qui ont acheté leur résidence principale jeunes : une belle maison dans laquelle elle a été élevée avec son frère et sa sœur, et dans laquelle aujourd’hui les petits-enfants vont passer leurs étés…


Surtout, Marie sait qu’en achetant sa résidence principale, ils vont bénéficier d’une économie de loyers mais également d’une épargne forcée qu’ils vont transformer en patrimoine. Leur loyer s’élève aujourd’hui à 1800 €/mois, ce qui leur donne un budget crédit de 2200 €/mois avec les 400 € d’épargne qu’ils veulent affecter.


Avec ce budget crédit, leur capacité d’emprunt s’élève donc à environ 400 000 euros.


Désormais, Marie hésite. 400 000 euros, ce n’est peut-être pas suffisant pour acheter le bien de leurs rêves. 3 ou 4 chambres, un jardin, proche banlieue lyonnaise pour se rendre facilement au travail. Certes, les prix lyonnais ne sont les prix parisiens, il n’empêche qu’elle devra forcément faire des sacrifices avec ce budget. « C’est normal pour une première acquisition » lui répond Nicolas qui est finalement le plus convaincu des deux par le projet. « Commençons par acheter un appartement avec 2 ou 3 chambres et dans quelques années, on le revendra ou on le mettra en location, et on achètera plus grand ». Un discours qui ne convainc pas totalement Marie, qui doute que les prix vont grimper dans les 10 prochaines années. Quant à le mettre en location, elle a entendu tellement d’histoire de propriétaire bailleurs qui accumulent les soucis (travaux, recherche de locataire, etc.)


Que fait-on? On achète? On attend ? Quelles sont les autres alternatives?


Immobilier locatif


La rentabilité d’une acquisition immobilière dépend de nombreux critères. Mais l’un en particulier est essentiel : la durée de conservation du bien. Sur moins de 10 ans, l’économie de loyers obtenue ne rembourse pas les frais engagés (notaire, agence, crédit, etc.). Seule une forte plus-value peut rendre l’opération rentable.


Pour de nombreux jeunes de 30 ans, acheter aujourd’hui sa résidence principale, c’est prendre un engagement trop fort. Est-ce que le bien que vous achèteriez aujourd’hui correspondra à vos besoins dans 10 ans ? Est-ce que vous aurez besoin d’une autre pièce ? D’ailleurs où serez-vous dans 10 ans ? Est-ce que nous n’aurez pas envie de changer d’air ? De ville ? De pays ? Alors oui, vous pourriez toujours mettre en location de bien, mais avec la fiscalité, les frais d’agence, les problèmes de locataire et les soucis de gestion, cette opération ne sera pas forcément beaucoup plus rentable.


Mais ce n’est pas parce qu’on n’achète pas sa résidence principale qu’on ne peut pas investir en immobilier à crédit. Et qui dit immobilier d’investissement ne dit pas forcément fiscalité lourde et soucis de gestion.


Préconisation #3: faire l'acquisition de parts de SCPI à crédit

Investir en SCPI vous permet en effet d’éviter les soucis de gestion : ce sont des véhicules d’investissements qui collectent des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'actifs immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. L'épargnant n'a rien à faire. Il reçoit régulièrement des revenus, correspondant aux loyers des biens appartenant à la SCPI.


En ce qui concerne la fiscalité, celle-ci peut être très avantageuse pour les SCPI étrangères.


Elles bénéficient d’une fiscalité plus légère grâce à l’application des conventions fiscales qui visent à éliminer la double taxation et elles échappent aussi au paiement des prélèvements sociaux.


Si Nicolas et Marie veulent rester locataires (loyers de 1800 € par mois), ils peuvent donc utiliser leur capacité d’épargne (400 € par mois) pour acheter plus de 400 000 € de parts de SCPI. Leur mensualité sera certes élevée (autour de 2400 € par mois), mais ils toucheront des revenus de la SCPI (autour de 2000 € net par mois) qui leur permettra de rembourser une bonne partie de leur crédit. Les loyers obtenus grâce à l'acquisition rembourse donc partiellement le crédit engagé pour cette acquisition. C'est l'effet de levier du crédit.


En conclusion, plutôt que d’acheter la résidence principale avec une mensualité de 2200 € par mois, le couple peut très bien rester locataire (1800 €/mois) et affecter 400 € par mois à un projet de SCPI à crédit. Dans les deux cas, le budget est donc le même (2200 € par mois) et le patrimoine immobilier créé sera à peu près le même (autour de 400 000 € hors revalorisation des prix).


>> Je souhaite en savoir plus sur les parts de SCPI à crédit





DIEM Geoffrey

Conseiller en Gestion de Patrimoine

Cabinet Diem Conseil & Patrimoine  


"Profitez du moment présent pour investir dans votre avenir"


Tel: 07 72 21 43 61

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