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Où investir en Europe pour obtenir la meilleure rentabilité locative ?


Historiquement, investir en immobilier en France, et en particulier à Paris, s’est révélé particulièrement rentable, grâce notamment à la flambée des prix. Mais aujourd’hui les prix sont très élevés et les rendements peu attractifs. Ajoutez une fiscalité française particulièrement lourde, et vous comprenez pourquoi l’hexagone n’est plus le seul terrain de chasse des investisseurs particuliers français. Mais quelles sont les capitales européennes qui permettent de dénicher des biens plus rentables ?


La France de moins en moins attractive

Paris fait partie des capitales les plus chères d’Europe, ce qui affecte forcément le rendement locatif pour les investisseurs désireux d’optimiser la rentabilité de leur acquisition parisienne. En moyenne, la rentabilité à Paris est comprise entre 2 % et 3 % bruts. Un rendement pas des plus attractifs en comparaison à d’autres villes de l’Hexagone.


Toutefois, tous les investisseurs ne cherchent pas à obtenir du rendement quand la stratégie d’investissement est plutôt tournée vers une logique patrimoniale et donc vers le long terme et un potentiel de plus-value à la revente. Une stratégie plébiscitée par les investisseurs qui achètent à Paris. Toutefois, le potentiel de plus-value à long terme n’est jamais garanti, et avec le niveau des prix à Paris qui dépasse 10 000 € le mètre carré, ce potentiel semble plus que jamais incertain.


D’autres grandes villes françaises paraissent plus attractives. Marseille et Lille notamment sont les villes françaises de plus de 200 000 habitants où la rentabilité est la plus forte.

Il s’agit toutefois d’une rentabilité brute, c’est-à-dire avant charges et impôt : la rentabilité nette est donc plus proche des 2%, voire moins. Si vous cherchez des rendements nets plus attractif, les SCPI représentent une excellente alternative.



Lisbonne, Berlin, Bruxelles… quelles sont les capitales européennes qui offrent les meilleurs rendements ?


Passer les frontières pour réaliser un investissement locatif peut permettre de viser un meilleur rendement locatif. Attention toutefois, les démarches, les règles de mise en location, la fiscalité et les droits du locataire peuvent être différents dans d’autres pays d’Europe. Il convient de bien se renseigner avant d’y investir.


Investir à Bruxelles


Bruxelles possède de multiples atouts pour les investisseurs immobiliers. Les prix de l’immobilier peuvent séduire pour investir de l’autre côté de la frontière. Autour de 3 500 € le mètre carré moyen pour un appartement, la capitale affiche alors des prix de l’immobilier similaires à d’autres grandes villes françaises. A titre de comparaison, le prix moyen au mètre carré à Lille est de 3 950 € et de 3 350 € à Strasbourg.


Le rendement locatif brut moyen est estimé à 4,2 %. A cela, la quasi-absence d'imposition sur les revenus locatifs et l'absence de taxation sur la plus-value passé 5 ans de détention du bien font de la Belgique, un pays à envisager pour un achat locatif.

En revanche, si vous passez par une banque belge pour financer votre projet locatif, celle-ci exigera de présenter une épargne personnelle conséquente généralement autour de 35 % du coût du projet.


Investir à Lisbonne


Lisbonne fut une ville longtemps incontournable pour réaliser un investissement locatif. Les prix de l’immobilier ayant subi une hausse spectaculaire (plus de 40 % depuis 2016). La rentabilité brute moyenne à Lisbonne est estimée à 3,2 %. Le marché de l’immobilier est toutefois très hétéroclite avec des prix qui s’étalent entre 3 500 et 10 000 € le m². Il faudra ainsi redoubler d’efforts pour obtenir un rendement locatif attrayant en privilégiant par exemple des quartiers moins huppés. En effet, il peut être encore intéressant d’investir en périphérie de Lisbonne ou dans des régions plus rurales.


En ce qui concerne la fiscalité, si vous investissez depuis la France, vous ne serez pas doublement imposé grâce à la convention fiscale franco-portugaise. L’administration portugaise applique un taux d’imposition fixe de 28 % sur les revenus locatifs une fois les charges déduites.


Investir à Madrid


L’attractivité des prix en Espagne pousse les investisseurs à saisir des opportunités de l’autre côté des Pyrénées. Le prix du mètre carré à Madrid avoisine 4 500 € en moyenne, bien plus abordable qu’à Paris. La capitale madrilène offre un rendement locatif moyen de 4,8 %, un rendement attractif pour les investisseurs français.


Pour déclarer les revenus locatifs, ils devront apparaitre dans la déclaration IRPF si vous êtes résident ou dans une déclaration trimestrielle de l’IRNR si vous êtes non résident. Dans ce dernier cas, les revenus locatifs seront imposés à 19 % (taux pour les résidents de l’UE).


Investir à Berlin


Les prix de l’immobilier à Berlin sont jusqu'à 2 fois moins chers qu’à Paris. Ils peuvent démarrer autour de 4 000 € par m² et monter jusqu’à 8 500 € du m² (voire 11 000 € en plein cœur du centre-ville) ce qui reste encore attrayant en dépit de la tendance haussière. Il faut savoir qu’à Berlin le taux de propriétaires est très faible et la demande locative est ainsi très forte (plus de 80 % de locataires à Berlin). En ce qui concerne la fiscalité, celle-ci est relativement favorable pour un investisseur français grâce à une convention entre les deux pays qui exclut la double imposition (on vous l’explique dans la dernière partie de l’article). A Berlin, le rendement locatif brut moyen avoisine actuellement les 3,5 %.


Partir à la conquête de l’Europe avec les SCPI


Compte tenu des contraintes d'un investissement immobilier locatif à l'étranger, il n'est pas étonnant que de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) pour réaliser un placement immobilier à l'étranger. Tout d’abord, les contraintes de gestion d’un tel investissement sont moindres par rapport à un investissement en direct. Vous confiez en effet votre placement à une société de gestion qui va s’occuper de tout. La société investit dans un parc immobilier (résidentiel mais aussi et surtout bureaux, commerces, entrepôts ou encore immobilier de santé) et le gère pour le compte des investisseurs qui n’ont qu’à recevoir les loyers. L’investissement est accessible pour toutes les bourses, à partir de quelques milliers d’euros à peine et jusqu'à plusieurs centaines de milliers d’euros, en direct ou à crédit.


En 2022, le taux de distribution moyen a atteint 4,53 % nets de frais, un rendement attrayant quand en plus, l’investisseur n’a rien à gérer (contrairement à investissement locatif classique).


Les SCPI ne se limitent plus au seul marché français pour acquérir leurs actifs. Elles sont de plus en plus nombreuses à vouloir saisir des opportunités immobilières en-dehors de nos frontières. Cela leur permet de faire face aux opportunités qui se raréfient en France et de diversifier géographiquement leurs actifs ce qui va permettre de mutualiser les risques.


Outre cette diversification géographique, la fiscalité des SCPI étrangères est très avantageuse. En tant qu’épargnant investissant dans des SCPI européennes, vous percevez des revenus locatifs de source étrangère. Ceux-ci subissent un traitement fiscal spécifique et surtout bien plus favorable que si vous perceviez des revenus locatifs de biens situés en France. Les revenus locatifs provenant de SCPI investissant à l’étranger subissent une imposition qui dépend des conventions fiscales établies entre les états membres de l’UE et qui permettent d’éviter une double imposition. De plus, vous échappez aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère. Cette fiscalité attrayante explique l’engouement des particuliers pour les SCPI européennes.


Prenons l'exemple d'une personne célibataire sans enfant dont le revenu imposable est de 65 000 €. Son taux marginal d’imposition est donc de 30%. Le montant de son impôt sur le revenu est de 8 243,3 €. Son taux d'imposition moyen est donc de 8242,3 € / 65 000 € = 12,68 %. Elle panache ses investissements en pierre-papier comme suit : une SCPI 100% française et une SCPI investie en Allemagne. Pour une comparaison claire et sur des bases identiques, nous allons prendre un taux de distribution de 4,50% pour ces deux SCPI. En fonction de la fiscalité en vigueur, les rendements après impôts servis pour ces deux SCPI sont les suivants. À noter que dans le cas de la SCPI allemande, le taux de distribution est exprimé après imposition allemande. Pour notre personne amatrice de SCPI, l'imposition réelle sur les revenus allemands est la suivante : 30%-12,68%= 17,32%.







DIEM Geoffrey

Conseiller en Gestion de Patrimoine

Cabinet Diem Conseil & Patrimoine


"Profitez du moment présent pour investir dans votre avenir"


Tel: 07 72 21 43 61

Email: conseil@carpediempatrimoine.net

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