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Pourquoi investir dans les foncières en 2024



En Bourse, les foncières ont été littéralement massacrées ces dernières années. Entre les taux élevés et le Covid, le contexte était particulièrement sombre pour ces sociétés spécialisées dans l’immobilier et chouchoutées par les investisseurs particuliers. La pandémie est finie et les taux vont baisser. Un rebond très important a peut-être débuté.


Qu'est ce qu'une foncière?


Avant toute chose, qu’est-ce qu’une foncière ? C’est une entreprise spécialisée dans l'acquisition, la gestion et la valorisation d'actifs immobiliers. Ces actifs peuvent inclure des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des résidences, des hôtels etc.


Les foncières peuvent être privées ou cotées en Bourse. Elles tirent généralement leurs revenus des loyers perçus auprès des locataires de leurs biens immobiliers. Elles peuvent également réaliser des plus-values en vendant des propriétés. Les foncières offrent souvent aux investisseurs une façon diversifiée d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens.


Les sociétés foncières cotées en Bourse font l'objet d'une attention accrue depuis plusieurs mois, après avoir traversé trois années particulièrement tumultueuses et négatives sur les marchés financiers. Cette nouvelle dynamique, positive, est en grande partie attribuée à l'anticipation d'une baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne, ce qui a entraîné une hausse de leurs actions.


Grossièrement, avec les taux élevés actuels, le crédit est bloqué, tant pour l’achat dans l’ancien que pour de nouvelles constructions. Les anticipations de baisses de taux incitent les investisseurs à revenir sur les foncières.


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Pourquoi ce rebond ?


Cette tendance contraste avec les performances particulièrement mauvaises de ces sociétés au cours des dernières années, caractérisées par des baisses massives en Bourse. À titre d’exemple, Unibail-Rodamco-Westfield, premier groupe coté de l'immobilier commercial au monde, a cédé plus de 50% de sa valeur en Bourse entre son plus haut et son plus bas niveau de la période 2021 / 2022. Outre les taux élevés, le Covid est aussi passé par là…


L’heure du rebond est donc venue pour les foncières ? Beaucoup le pensent, à juste titre. On va tout de même modérer un peu le propos, en soulignant les principaux défis auxquels sont confrontées ces entreprises.


En effet, bien que la valorisation actuelle des sociétés foncières soit très attractive par rapport à la valeur réelle de leurs actifs immobiliers, plusieurs obstacles subsistent. L'endettement élevé de ces entreprises est à noter, notamment dans un contexte où les coûts de financement restent élevés à court terme. Avec les baisses de taux attendues, ces coûts devraient toutefois baisser.


Par ailleurs, la perspective d'une récession économique ajoute une dimension supplémentaire de risque. Une détérioration de l'activité économique pourrait aggraver les difficultés des locataires, augmentant ainsi le risque d'impayés et de vacance locative. Cette situation compromettrait alors la capacité des sociétés foncières à maintenir leurs hauts niveaux de dividendes, qui constituent souvent un attrait majeur pour les investisseurs.


Quelle est notre solution ? Investir sur les foncières via un fonds permet de diversifier les cibles en portefeuille et de réduire considérablement ce risque.


En somme, bien que l'optimisme puisse être de mise suite au récent rebond des foncières cotées en Bourse, des défis subsistent. Investir sur une ou deux foncières serait un pari risqué pour l’investisseur particulier, notamment si le timing d’entrée n’est pas bon. Les fonds d’investissement permettent de lisser ce risque.


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Comment investir sur les foncières?


Les unités de compte au sein d'une enveloppe comme l'assurance vie ou le PER (Plan Epargne Retraite) représente la manière la plus simple et la plus efficace de point de vue fiscal. Par exemple, vous pouvez investir sur le fonds Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities (LU0088927925). Créé le 1er juillet 1998, il est accessible au plus grand nombre : une part vaut actuellement un peu plus de 50€.


Le fonds est particulièrement bien noté par les médias financiers indépendants MorningStar et Quantalys : respectivement 4 et 5 étoiles sur 5.


Il cible des foncières majeures au niveau européen. Voici son allocation géographique actuelle et ses principales lignes en portefeuille :



Pour les foncières cotées en Bourse, les six derniers mois ont été marqués par un rebond important. La première ligne en portefeuille, Vonovia, progresse de 35% sur la période. Segro, la deuxième ligne : +14%. Et +12% pour PSP Swiss Property, la troisième ligne.


Le graphique ci-dessous fait apparaître la performance du fonds sur dix ans (en bleu), et celle de sa catégorie d’investissement (les actions du secteur immobilier européen, en orange). D’une part, on voit nettement l’amorce du rebond depuis le quatrième trimestre 2023, grâce aux anticipations de baisse de taux et aux espoirs de reprise du secteur immobilier. Le potentiel de rebond semble très important. D’autre part, le fonds surperforme nettement sa catégorie d’investissement sur dix ans, ou est plus ponctuellement en phase avec celle-ci.



Malgré la forte volatilité des foncières en Bourse, et les tensions sur le marché immobilier, le fonds affiche des performances honorables sur les principaux horizons d’investissement. Dans le détail : +93,67% en cumulé sur dix ans, +8,87% sur cinq ans, -6,92% sur trois ans, +5,77% sur un an et enfin, -2,89% depuis le 1er janvier 2024. Les bonnes performances récentes sont quasi-exclusivement les fruits du quatrième trimestre 2023. Toutes ces performances sont arrêtées à la clôture du jeudi 1er février.


Sur tous ces horizons d’investissement, le fonds est en ligne ou surperforme nettement sa catégorie d’investissement. De plus, on peut s’attendre à la poursuite du rebond à moyen terme, compte tenu des baisses de taux attendues et de la reprise du secteur immobilier dans les trimestres à venir.


MorningStar estime que le risque du support est supérieur à la moyenne sur tous les horizons d’investissement, par rapport à sa catégorie d’investissement. Sa volatilité sur les douze derniers mois ressort à 24,58% et à 22,56% sur trois ans. Les deux gérants du fonds sont à sa tête depuis 2010 et 2018.


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DIEM Geoffrey

Conseiller en Gestion de Patrimoine

Cabinet Diem Conseil & Patrimoine  


"Profitez du moment présent pour investir dans votre avenir"


Tel: 07 72 21 43 61

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