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Comment investir en immobilier sans payer d'IFI ?


La période de déclaration touche à sa fin (jusqu'au 8 juin pour certains départements). Le chapitre impôt est donc quasiment clos...jusqu'à l'année prochaine. Mais si vous voulez payer moins d'impôt l'an prochain, notamment moins d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), il faut déjà étudier les solutions à mettre en place. Contrairement à l'ISF qu’il a remplacé en 2019, il existe peu de moyens de réduire son IFI, si ce n'est d'investir dans des placements exonérés. Tout les placements financiers sont exonérés IFI. Faut-il pour autant fuir les actifs immobiliers pour ne pas payer d’IFI l’an prochain ? Rien n'est moins sûr, l'immobilier restant un actif incontournable de la gestion de patrimoine. Et il existe quelques placements immobiliers qui ne sont pas taxables à l'IFI.



Utiliser au maximum le crédit


Seuls les biens immobiliers nets de crédit sont à prendre en compte dans le patrimoine soumis à l'IFI.


C'est donc lorsque le crédit est remboursé que la facture IFI est la plus salée. Le crédit remboursé, c'est le moment de tirer les revenus de votre bien. Et ces revenus sont souvent décevants, notamment parce que l'immobilier est fiscalement matraqué : IFI, taxe foncière, revenus fonciers soumis à la TMI, et prélèvements sociaux de 17,2 %.


L'investisseur peut alors faire le choix de vendre son bien immobilier (et placer le cash sur des investissements financiers exonérés d'IFI), pour repartir sur une nouvelle acquisition à crédit. En plus de diminuer son IFI, l'investisseur limite son IR (avec les intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers), bénéficie à nouveau de l'effet de levier du crédit et profite des conditions actuelles de taux d'intérêt (encore) très bas.


Autre solution, contracter un crédit hypothécaire. Le crédit hypothécaire permet d’obtenir de l’argent sous forme de liquidités, en contrepartie de la garantie hypothécaire d'un bien immobilier donnée à la banque prêteuse. Il transforme un patrimoine immobilier en liquidités, et le soustrait donc à l’IFI. Si cette stratégie permet de limiter l'IFI, elle a aussi un coût. Il faut donc calculer si le gain d'IFI (entre 0,5 et 1,5 % de la valeur du bien par an) en vaut bien la chandelle.


Par contre, les opérations de vente à soi-même (vente d’un immeuble que l’on détient en direct à une société civile que l’on contrôle qui se finance par un emprunt bancaire), ainsi que les acquisitions immobilières par des sociétés civiles faisant appel à un financement par compte courant d’associé sont visées par un dispositif anti-abus. Celui-ci prévoit que tant la dette bancaire que le compte courant d’associé ne pourront être pris en compte dans la valorisation des parts, sauf si l’objectif du prêt n’est pas « principalement fiscal ». Or, de telles opérations permettent souvent d’associer les descendants tant au capital de la société qu’à la gestion de celle-ci.


>> Je souhaite en savoir plus sur les solutions permettant de réduire l'IFI


Le meublé professionnel


En matière d'imposition, la location meublée est beaucoup plus avantageuse que la location d'un bien nu. En effet, la location en meublé est considérée comme une activité commerciale et répond au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Un statut qui lui confère plusieurs avantages fiscaux :


- La possibilité (mais pas l'obligation) d'opter pour le régime simplifié « micro BIC », si les revenus sont inférieurs à 70 000 euros. Ce régime permet de ne pas prendre en compte les charges réelles du bien mais d'appliquer à la place un abattement de 50% censé les représenter.


- Dans le cas du régime « réel » (obligatoire si les revenus sont supérieurs à 70 000 €), la possibilité d'amortir à la fois les meubles et les immeubles. Cet amortissement constaté est censé matérialiser la dépréciation des biens dans le temps. Or, il correspond de fait à une charge non décaissée.


- A condition que les revenus locatifs soient supérieurs à 23 000 euros par an et représentent la première source de revenus du propriétaire bailleur, celui ci peut opter pour la location meublée professionnelle. Pour ce faire, il doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S) en tant que loueur meublé professionnel. L'intérêt de ce statut se situe surtout au niveau de l'IFI : les locations meublées en sont exonérées.



La nue-propriété de SCPI


Dans le contexte de matraquage fiscal de l'immobilier, beaucoup d'investisseurs s'intéressent à l'achat en nue-propriété.


La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est-à-dire séparée en deux droits sur ce bien : l'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.


Détenir la nue-propriété d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :


- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.


- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 4,4%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.


- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par le matraquage fiscal de l'immobilier, sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement).


L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :


- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basé sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.


- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance.


- La clé de répartition, c'est-à-dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part.


>> Je souhaite en savoir plus sur les SCPI en nue propriété


Les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC)


Les SIIC ou « foncières » sont des sociétés commerciales dont l’activité principale est la gestion de biens immobiliers. Ce sont donc des sociétés anonymes classiques avec des dirigeants et des actionnaires. Contrairement aux SCPI, elles ne collectent pas de fonds auprès des particuliers mais vont avoir recours à l’emprunt ou à des augmentations de capital (comme toute société, donc…). Surtout, la grande différence avec les SCPI est que ce sont des sociétés cotées en Bourse. Les investisseurs ont donc la possibilité d’acheter des actions. Il existe de nombreuses SIIC cotées sur Euronext. Les plus connues sont Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Icade, Nexity, Gecina, ou encore Covivio. Depuis 2004, la plupart des foncières cotées ont obtenu le statut de SIIC. Avec ce statut, elles sont exonérées d’impôt sur les sociétés. Les bénéfices sont imposés au niveau des actionnaires (sur leurs dividendes). En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC ont l'obligation de distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles.


La principale différence entre les SCPI et les SIIC est que les SIIC sont des investissements cotés en Bourse. En conséquence, leur valeur évolue chaque jour en fonction des anticipations des investisseurs. Elles sont donc beaucoup plus volatiles que les parts de SCPI qui sont auditées une fois par an, et n’évoluent pas forcément tous les ans.


Le principal avantage par rapport à une SCPI, ce sont les frais. Les frais pour acheter une action ou un OPCVM sont en effet beaucoup plus faibles qu'une SCPI. Les frais de courtage ou les frais d’entrée du fonds dépendent de l’établissement. S’ils peuvent parfois monter à 3% voire 5%, il est souvent possible d’acheter des SIIC avec des frais de courtage inférieurs à 1% ou 0,5%, ou des OPCVM sans frais d’entrée.


D'un point de vue fiscal, les SIIC ne sont pas éligibles au PEA. La fiscalité peut donc être lourde quand elles sont détenues sur un compte titres (mais souvent plus faible que pour une SCPI) : Comme tous revenus d’actions, les dividendes et les plus-values mobilières générés par les SIIC sont imposés à la flat tax, au taux de 30% (possibilité de choisir une taxation au taux d’IR +17.2%). Mais si elles ne sont pas éligibles au PEA, les SIIC peuvent être logées dans un contrat d'assurance-vie, soit via des OPCVM immobiliers, soit parfois même en direct : certains contrats d'assurance-vie proposent en effet l'investissement en titres vifs au sein de l'enveloppe assurance-vie.





L'investissement forestier


Vous recherchez un actif tangible, réel, décorrélé des autres actifs « classiques » notamment des marchés financiers, et qui offre des réductions d'impôt ? Pensez à l'investissement forestier.


Certaines sociétés (ex : Groupement Foncier d'Investissement) proposent aux investisseurs particuliers d'acheter des parts de parcelles de forêts. La société de gestion va alors exploiter son actif, c'est à dire l'entretenir, découper le bois et le revendre. Elle distribue les revenus à ses associés, les porteurs de parts. Parts dont le prix peut également évoluer avec le marché des forêts et la pousse des arbres non récoltés.


Il s'agit naturellement d'un investissement développement durable, qui permet la continuité des exploitations forestières en France. Il s'agit surtout d'un actif tangible, réel, peu risqué et décorrélé des autres actifs « classiques » notamment des marchés financiers. Il s'agit donc d'un actif « refuge ». En 2008, le prix de l’hectare de forêt n’a pas été impacté par la crise financière.


La rentabilité des forêts dépend du prix du bois. Il est fonction de l'offre et de la demande. Historiquement, le rendement brut d'une forêt varie entre 1 et 3 %, et se situe généralement autour de 2%, soit un rendement net de l'ordre de 1% après frais de gestion.


La valeur des parts dépend de la valeur des forêts qui progresse avec la pousse des peuplements qui ne sont pas récoltés. Elle dépend aussi du prix à l'hectare qui est fonction de l'offre et de la demande. Si on croit le dernier rapport annuel sur le marché des forêts, publié par la Société forestière et des Safer (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural), le prix moyen de l'hectare des forêts a progressé de 2.8% en 2021, après 2,3% en 2020, ce qui porte sa hausse à plus de 100% depuis 2000.


Evolution du prix de l’hectare des forêts françaises

Source : France-valley.com


Pour soutenir le secteur, durable et créateur d'emploi, l’État lui a conféré des avantages fiscaux :


• Contrairement aux autres placements immobiliers, l'investissement forestier est exonéré d'IFI (Impôt sur la Fortune immobilière), sans limite de montant. Afin de bénéficier de ce dispositif, l'associé doit détenir moins de 10 % des parts de la société.


• La plupart des véhicules sont éligible au dispositif IR PME. Dans ce cas les souscripteurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25 % de leur investissement dans la limite d'une souscription de 50 000 euros pour un célibataire et 100 000 euros pour un couple, en contrepartie d'un blocage minimal des parts de 5 ans 1/2 à 7 ans et d'un risque de perte en capital. La réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros.


Au moment de la succession ou lors d'une donation, une réduction de 75 % des droits fiscaux sur la part placée en Groupement Forestier d'Investissement (GFI) , sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts, mais avec un engagement d'exploitation durable sur 30 ans pris par le Groupement Forestier. Cet abattement s'applique sur la valeur des forêts françaises détenues par le Groupement, pas sur la trésorerie. Pour maximiser l'avantage fiscal, il faut donc souscrire à un GFI déjà constitué.



DIEM Geoffrey

Conseiller en Gestion de Patrimoine

Cabinet Diem Conseil & Patrimoine

"Profitez du moment présent pour investir dans votre avenir"


Tel: 07 72 21 43 61

Email: conseil@carpediempatrimoine.net

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